碳足跡或成估值新挑戰(zhàn)，節(jié)能挑戰(zhàn)或令更多商業(yè)地產(chǎn)成“擱置資產(chǎn)”

當前，歐洲對于減少碳足跡的節(jié)能減排要求可能成為該領域的又一挑戰(zhàn)，恐令更多商業(yè)地產(chǎn)成為擱置資產(chǎn)。越來越多基金經(jīng)理擔心，商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)l(fā)生系統(tǒng)性信貸事件，成為投資中的第三大風險因素。

 

節(jié)能挑戰(zhàn)或令更多商業(yè)地產(chǎn)成“擱置資產(chǎn)”

 

過去兩年，更高的利率和更低的入住率顛覆了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依賴債務的商業(yè)模式和財務邏輯，導致商業(yè)地產(chǎn)的價值不斷下跌。眼下，由于不斷演變的歐洲減少建筑部門能源消耗和遵循溫室氣體排放要求，一些商業(yè)地產(chǎn)估值可能進一步跌價，甚至淪為擱置資產(chǎn)。

 

“擱淺資產(chǎn)”這一概念由史密斯學院（Smith School）十年前的擱淺資產(chǎn)項目（Stranded Assets Program）所提出和推廣，即向低碳經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中，由于政策、市場、社會規(guī)范和技術的變化，在經(jīng)濟壽命結(jié)束前就已過早減記、貶值或轉(zhuǎn)化為負債的資產(chǎn)。瑞銀集團此前解釋稱，就房地產(chǎn)市場而言，擱淺資產(chǎn)可能包括不節(jié)能建筑，最終導致它們無法出租或出售，或者無法實現(xiàn)經(jīng)濟性。由于氣候風險的上升，這些房產(chǎn)甚至可能無法投保。

 

布魯克菲爾德資管（Brookfield Asset Management）旗下房產(chǎn)分公司Hibernia Real Estate Group的可持續(xù)發(fā)展總監(jiān)孟席斯（Neil Menzies）感慨：“為了使歐洲各地的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)達到歐盟關于能源效率的新要求，需要進行多少翻新和投資啊……因為相關要求已被立法，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)恐將面臨進一步的估值沖擊。該行業(yè)目前也已非常明確地意識到這一風險，且預計該風險只會越來越大。”

 

早在2021 年，歐盟委員會就通過了對《建筑能源性能指令》（EPBD） 的重大修訂，這一計劃是《歐洲綠色協(xié)議》的核心部分，旨在確保歐盟實現(xiàn)2050年溫室氣體凈零排放，即實現(xiàn)所謂的氣候中和。根據(jù)最新要求，歐盟設定了到2030年建筑行業(yè)需將碳排放量減少60%，到2050年實現(xiàn)零排放的目標。根據(jù)歐盟委員會的數(shù)據(jù)，建筑消耗了42%的能源，“是歐洲最大的能源消耗來源”。歐盟約85%的建筑建于2000年之前，其中有75%“能源表現(xiàn)不佳”。此外，歐盟的其他兩項規(guī)定——《可持續(xù)金融披露條例》（Sustainable Finance Disclosure Regulation）和《企業(yè)可持續(xù)性報告指令》（Corporate Sustainability Reporting Directive）也使得該地區(qū)的投資者更難忽視房產(chǎn)的碳足跡。

 

孟席斯表示，形勢非常嚴峻，預計市場“可能會在未來12個月內(nèi)看到能源使用量較高、不可持續(xù)類的商業(yè)地產(chǎn)的價值暴跌。”

 

因此，投資者目前正試圖使用所謂的碳風險房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)（Carbon Risk Real Estate Monitor），對相關房地產(chǎn)何時會被視為擱淺資產(chǎn)作出準確估計。“使用CRREM工具的投資者和銀行可以準確地推算某棟建筑將要擱淺的具體日期。銀行也變得越來越老練，在提供信貸前，也會詢問有關氣候相關的詳細問題，如建筑預期的能源使用情況等。”孟席斯稱。

 

基金經(jīng)理越發(fā)擔心商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)性信貸危機

 

而隨著商業(yè)地產(chǎn)困境延續(xù)且挑戰(zhàn)不斷，基金經(jīng)理對商業(yè)地產(chǎn)領域發(fā)生系統(tǒng)性信貸事件的擔憂也與日俱增。

 

根據(jù)美國銀行本月最新的全球基金經(jīng)理調(diào)查，約六分之一的受訪者認為這是市場面臨的最大尾部風險，而去年12月這一比例約為十一分之一。同時，這一擔憂僅次于粘性通脹和地緣政治危機，成為受訪基金經(jīng)理在投資時的第三大擔憂因素。

 

這一擔憂情有可原。根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association）的數(shù)據(jù)，到2025年底，將有約1.5萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款債務到期，今年就將有價值約9290億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期，比稍早估計的多出40%。而更高的借貸成本，加上更嚴格的信貸條件和商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，增加了違約風險。

 

此前，市場曾寄希望于美聯(lián)儲盡快降息來緩解商業(yè)地產(chǎn)壓力。但近期公布的強于預期的通脹令市場調(diào)降了相關預期。交易員目前押注美聯(lián)儲今年降息幅度不到90個基點，比1月時近乎腰斬。

 

令情況更為復雜的還在于，美國小型和地區(qū)性銀行是總規(guī)模20萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)市場的最大信貸來源，持有該行業(yè)約80%的未償債務。本月稍早，紐約社區(qū)銀行大幅削減股息，并披露與辦公樓相關的貸款出現(xiàn)意外的季度虧損，再次引發(fā)了市場擔憂，該行股票已跌去約一半。

 

馬拉松資產(chǎn)管理公司（Marathon Asset Management）的董事長理查茲（Bruce Richards）本周在社交媒體上警告稱，小型銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款賬戶違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。小型銀行在近年來加大了相關敞口后，特別容易受到商業(yè)地產(chǎn)市場低迷的影響。

 

根據(jù)去年12月的一篇關于美國銀行脆弱性的研究論文，商業(yè)地產(chǎn)貸款10%的違約率將導致約800億美元的額外銀行損失。該論文警告稱，這可能會使300多家規(guī)模較小的地區(qū)性銀行面臨償付能力耗盡的風險。

 

數(shù)據(jù)提供商Altus Group的研究主管伊特瑞（Omar Eltorai）表示：“我們將繼續(xù)看到違約率上升。這一變量是人們很早就能發(fā)現(xiàn)并提示，但在試圖規(guī)避時，卻會出現(xiàn)延遲的一種。有時，整個過程可能需要用幾年來衡量。”

 

目前，美聯(lián)儲正與商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口集中的貸款機構協(xié)調(diào)一項解決預期損失的計劃。美國財政部長耶倫本月早些時候表示，盡管損失令人擔憂，但美國監(jiān)管機構正在努力確保貸款損失準備金和流動性水平足以應對。

 

即便如此，美國銀行的調(diào)查顯示，近40%的基金經(jīng)理認為美國的商業(yè)地產(chǎn)貸款最有可能成為相關信貸違約事件的源頭。事實上，在此前的紐約社區(qū)銀行動蕩中，就有歐洲大銀行受到波及。由于對美國商業(yè)地產(chǎn)貸款的敞口較大，德銀的評級遭到標普全球的下調(diào)，德銀的債券也因此進一步陷入困境。